【规则摘要】

1.违法建筑所涉房产项目，各利益方不享有合法诉权
——未经批准、未获建设工程规划许可证的违法建筑所涉房地产项目利益不受法律保护，相关利益方不享有合法诉权。

2.以划拨土地出资，未办过户的，应认定未全面履行
——出资人以国有划拨土地使用权出资，但在合理期间内未办理登记手续的，应认定出资人未依法全面履行出资义务。

3.违约方否认违约，主动诉请调整违约金的，不支持
——违约方认为己方不构成违约、已约定损害赔偿金情形下，其主动起诉要求调整违约金数额或计算方式，不予支持。

4.无权处分致央产房买卖无效，应赔偿信赖利益损失
——央产房登记产权人未经共同权利人允许，擅自售房导致交易无法继续履行的，出卖人应赔偿第三人信赖利益损失。

5.迟延履行或不完全履行，根本违约时才可法定解除
——迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或不完全履行行为不构成根本违约的，不能成立法定解除。

6.瑕疵履行时，未及时异议的，丧失同时履行抗辩权
——在瑕疵履行情形下，一方应在受领履行或其后合理期限内就瑕疵问题向对方作出通知，方可援用同时履行抗辩权。

【规则详解】

1.违法建筑所涉房产项目，各利益方不享有合法诉权

——未经批准、未获建设工程规划许可证的违法建筑所涉房地产项目利益不受法律保护，相关利益方不享有合法诉权。

标签：违章建筑｜法院管辖｜管辖｜法院受理｜房地产项目利益

案情简介：2005年，实业公司与沈某签订合作协议，约定沈某出资，在实业公司提供的国有工业用地上合建房屋。2011年，该工程未能取得建设工程规划许可证及施工许可证，实业公司起诉要求解除合同并返还土地及房屋，沈某反诉双倍返还定金并赔偿损失。第三人开发公司以其与实业公司签订合作协议、完成了建房工作为由，诉请继续履行。法院释明合同无效后，各方分别变更诉请为返还或分割相关土地或房屋。

法院认为：①房地产项目利益是一个集合概念，一般包括房屋所涉物权、对应的土地使用权、项目利润等权益。未经依法批准、未取得建设工程规划许可证，或擅自变更工程规划而建造的建筑，属违法建筑。违法建筑所涉房地产项目利益本质上属非法利益，非法利益不受法律保护，不宜列为民事诉讼标的，相关利益方亦不享有合法诉权。对违法建筑所涉房地产项目利益纠纷，应以行政权处置为先，司法权处置为后，以防通过司法程序将非法利益“洗白”。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第19条规定：“在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：（一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；（三）擅自变更建设工程规划。因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失，由当事人按照过错承担。”依该规定，适用该条文需同时具备两个条件，一是符合该司法解释条文规定的三种情形之一，二是合作开发房地产合同当事人提出分配房地产项目利益诉请。本案中，涉案房地产未经有批准权的政府主管部门批准，亦未取得建设工程规划许可证，无论合作开发房地产合同效力如何，只要当事人请求分配该合同项下房地产项目利益，则依前述规定，不予受理，已受理的，驳回起诉。②本案在诉讼过程中，在涉案合同被一审法院释明为无效情况下，实业公司变更诉讼请求为判令沈某返还被占用的土地和地上附着物。由于涉案房地产项目的土地和地上附着物已通过合作开发转化为合同项下房地产利益，不因合建合同效力而受影响，故对当事人诉请分配房地产项目利益，应予驳回。③开发公司作为第三人加入到实业公司与沈某之间的诉讼中来，在本诉已受理但应驳回起诉情况下，开发公司加入之诉亦即缺乏基础。同时，本案申请抗诉的当事人是实业公司而非开发公司，且本案并不直接涉及国家利益或社会公共利益，检察机关抗诉支持开发公司部分请求，亦缺乏事实和法律依据。而且，开发公司请求实业公司归还200万元定金以及请求确认合同一方主体变更成沈某的条款无效问题，从表面上看并非直接要求分配房地产利益，但结合该公司三个诉请来看，该公司最终目的亦系试图分配该房地产利益，故亦应驳回当事人起诉。本案所涉房地产待有关行政机关作出处理后，当事人对相关利益分配或赔偿事宜仍有争议的，可另行向法院提起诉讼。判决驳回实业公司起诉，驳回沈某反诉，驳回开发公司起诉。

实务要点：未经依法批准、未取得建设工程规划许可证的违法建筑所涉房地产项目利益不受法律保护，不宜列为民事诉讼标的，相关利益方亦不享有合法诉权。

案例索引：最高人民法院（2014）民抗字第14号“某实业公司与沈某等合作开发房地产合同纠纷案”，见《违法建筑所涉房地产项目利益分配及有关诉权问题——南京羽舜实业有限公司与北京祥胜明新技术开发有限责任公司、沈志坚等合作开发房地产合同纠纷案》（郭魏，中国政法大学博士研究生；审判长孙祥壮，代理审判员马成波、田朗亮），载《审判监督指导·最高人民法院案例评注》（201603/57:101）。

2.以划拨土地出资，未办过户的，应认定未全面履行

——出资人以国有划拨土地使用权出资，但在合理期间内未办理登记手续的，应认定出资人未依法全面履行出资义务。

标签：出资责任｜土地出资｜划拨土地｜变更登记

案情简介：2002年，周某与管理处签订合作合同，约定周某出资、管理处以9454平方米土地共同参股设立旅游公司。公司章程约定管理处出资土地作价150万元，对应公司30%股权。2006年，方某将股权转让给周某，周某持有公司70%股权。2011年，周某以管理处未将出资的划拨土地办理变更登记手续，诉请管理处履行出资义务。诉讼中，司法会计鉴定报告确认旅游公司验资报告中实收资本500万元并非股东真实出资。

法院认为：①依案涉合作合同及旅游公司章程，管理处出资义务应为实物出资，即其应向旅游公司交付案涉土地，并将该土地使用权变更登记至旅游公司名下。旅游公司设立后，管理处将案涉土地交付给旅游公司使用，但未办理权属变更手续。股东出资是指股东依协议约定及法律和章程规定向公司交付财产或履行其他给付义务，股东出资义务既属约定义务又属法定义务，故股东出资方式在公司设立后是否发生变更应结合股东会决议、公司章程及公司工商登记事项作出综合认定。②旅游公司2006年公司章程、股东会决议涉及的是旅游公司原股东转让股权给周某，周某在旅游公司股份比例由49%变更为70%，并未涉及管理处出资方式变更事项。管理处提供的旅游公司2013年公司章程为复印件，该章程落款处加盖的管理处公章名称与其设立登记名称不相符，故对该章程真实性，法院不予确认。退一步而言，即使该章程落款处加盖公章真实，该章程亦与旅游公司股东会议决议内容不相符，该决议未对管理处出资方式作出变更决议。管理处提交的验资报告及银行现金缴款单等证据材料，与司法会计鉴定报告确认的旅游公司实收资本500万元并非股东真实出资相互矛盾，亦不足以证明其出资方式已发生变更并已实际履行。③案涉出资土地系国有划拨用地，依《土地管理法》等相关法律法规，划拨土地使用权只能用于划拨用途，不能直接用于出资。出资人欲以划拨土地使用权作为出资，应由国家收回直接作价出资或将划拨土地使用权变更为出让土地使用权。最高人民法院《关于适用<公司法>若干问题的规定（三）》第8条规定的本意就是考虑到在司法实践中如划拨土地使用权存在的权利瑕疵可以补正，且在法院指定的合理期限内实际补正的，可认定当事人以划拨土地使用权出资效力。但能否补正瑕疵的决定权在于土地所属地方政府及其土地管理部门，法院判断出资行为效力应以瑕疵补正结果作为前提。故前款规定“人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理土地变更手续”，即法院应在诉讼过程中给当事人指定合理期间，由其办理相关土地变更手续，并视变更手续完成结果再行作出判决。本案中，当事人未能在法院指定期间内完成土地变更登记行为，即其无法自行补正划拨土地使用权出资瑕疵，故管理处虽将案涉土地交付给旅游公司使用，但未将案涉土地过户登记至旅游公司名下，因而其以案涉土地使用权出资的承诺并未履行到位。判决确认管理处未全面履行对旅游公司的股东出资义务。

实务要点：出资人以国有划拨土地使用权出资，但在法院指定的合理期间内未办理土地变更登记手续的，应认定出资人未依法全面履行出资义务。

案例索引：最高人民法院（2016）最高法民再87号“某管理处与某旅游公司股东出资纠纷案”，见《划拨土地使用权出资纠纷的处理——海南三亚国家级珊瑚礁自然保护区管理处与周春梅、三亚中海生态旅游发展有限公司股东出资纠纷再审案》（孙祥壮，最高院审监庭；审判长孙祥壮，审判员高晓力、于泓），载《审判监督指导·最高人民法院案例评注》（201603/57:71）。

3.违约方否认违约，主动诉请调整违约金的，不支持

——违约方认为己方不构成违约、已约定损害赔偿金情形下，其主动起诉要求调整违约金数额或计算方式，不予支持。

标签：违约责任｜违约金调整｜土地出让

案情简介：2010年，开发公司竞拍取得国有土地使用权并与国土局签订出让合同，约定迟延付款的，“每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金”。2013年，开发公司以其迟延付款系因国土局单方变更出让条件造成为由，要求调整违约金和利息1275万元为180.46万元。

法院认为：①开发公司在履行案涉土地出让合同过程中逾期付款构成违约，应依约支付违约金。存在违约事实的合同一方当事人，有权主动提起调整违约金数额或计算方式的诉请。开发公司请求法院调低违约金，负有举证证明约定违约金高于实际损失的义务。开发公司以逾期付款法定利息作为实际损失缺乏客观性且无法律依据；案涉地块周边土地同期成交价格下降与本案地块不具有可比性；其他法院调低违约金案例，与本案违约情形、违约金计算标准、所造成损失大小等诸多要素不同，缺乏参照性。上述认定表明开发公司未对涉案合同违约金约定的公平性产生怀疑，故国土局对此并不负有举证责任。②合同当事人同时主张违约金与损害赔偿金，应依合同违约金与损害赔偿金所担保利益是否同一进行判断。案涉出让合同约定逾期支付土地出让金，从逾期之日起按日1‰支付违约金，该约定符合国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》中关于土地使用者不按时足额缴纳土地出让金时应承担的违约金计算方式之精神，对双方当事人而言是公平的。开发公司以中国人民银行贷款利率为标准计算实际损失，并以此认定合同约定的日1‰支付违约金的计算方式高于实际损失的理由无合同依据，不能成立。③逾期付款造成实际损失的计算以中国人民银行贷款利率为标准的前提条件是合同中未约定逾期付款违约金数额或违约金计算办法。而本案出让合同明确约定，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。这是双方当事人在签订合同时预设的因一方违约给对方遭受损失的损害赔偿额，故不符合以中国人民银行贷款利率为标准计算的条件。④另外，开发公司认为迟延付款，系因国土局单方变更出让条件造成。这一理由试图证明开发公司对迟延履行没有过错，在合同违约方认为己方不构成违约情形下，其提起调整违约金数额或计算方式的诉请，法院应不予支持，故判决驳回开发公司诉请。

实务要点：违约方认为己方不构成违约、已约定损害赔偿金情形下，其主动起诉要求调整违约金数额或计算方式，不予支持。

案例索引：最高人民法院（2014）民申字第1825号“某开发公司与某国土局出让合同纠纷案”，见《合同违约方主动提起调整违约金数额的处理——泸州天地井然房地产开发有限公司与泸州市国土资源局国有建设用地使用权出让合同纠纷申请再审案》（丁俊峰，最高院审监庭；审判长张华，代理审判员杨心忠、丁俊峰），载《审判监督指导·最高人民法院案例评注》（201603/57:89）。

4.无权处分致央产房买卖无效，应赔偿信赖利益损失

——央产房登记产权人未经共同权利人允许，擅自售房导致交易无法继续履行的，出卖人应赔偿第三人信赖利益损失。

标签：房屋买卖｜央产房｜无权处分｜信赖利益

案情简介：2002年，赵某与李某协议离婚，约定赵某名下所购大学的央产房归赵某及孩子居住使用。2009年，孔某通过中介公司以120万余元购买赵某名下前述房产，因李某提异议，赵某所取得的《中央在京单位已购住房上市出售登记表》被撤销。2011年，法院二审驳回孔某要求继续履行房屋买卖合同诉请。2012年，孔某诉请赵某退还定金并赔偿损失、中介公司返还居间费。

法院认为：①为使契约达成，缔约双方为签订合同而互相磋商时应尽到合理注意义务。本案中，赵某所欲出售房屋系大学分配给赵某与李某的央产房，且在二人离婚时未对房屋产权进行分割。虽然房屋产权证书上登记产权人为赵某，但根据赵某与李某所签离婚协议，赵某对涉案房屋并不享有完整所有权，赵某作为签署离婚协议一方当事人，理应知晓这一情况，故赵某在未经李某同意情况下擅自以己名义与孔某缔约，未尽到合理注意义务，对于房屋买卖合同无效存在过错。涉案房屋虽属央产房，上市交易需履行相关审批手续，但审批是否通过主要取决于当事人所提交相关材料是否完备。本案中，赵某所取得的《中央在京单位已购住房上市出售登记表》被撤销系因赵某前夫李某对房屋出售提出异议，故办理央产房上市交易手续失败系赵某擅自处分房屋所致，而不属非人为原因，故应认定赵某对房屋买卖合同无效存在过错并应参照房屋差价损失赔偿孔某信赖利益损失。②生效判决撤销了孔某要求赵某继续履行房屋买卖合同的一审判决，至此从法律上明确了房屋买卖合同不再继续履行，故应以该时点作为房屋差价损失评估作价基准日。孔某在知晓法院确认本案诉争房屋为赵某与李某夫妻共同财产，且李某不同意出售涉案房屋情况下未能及时采取适当措施从而导致房屋差价损失不断扩大，其应对该部分扩大损失进行酌减。③依《合同法》第425条规定，居间人有如实向委托人报告有关订立合同事项的义务，如居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，中介公司未尽严格审慎义务，对合同无效负有一定责任，但无证据证明合同无效系中介公司故意隐瞒或提供虚假信息导致，故判决赵某退还孔某定金，赔偿孔某诉讼费损失，另赔偿孔某房屋差价损失43万余元，中介公司退还孔某居间服务费3万余元。

实务要点：央产房屋登记产权人未经共同权利人允许，擅自出卖房屋导致与第三人交易无法继续履行的，出卖人应赔偿第三人信赖利益损失。

案例索引：北京一中院（2014）一中民再终字第07894号“孔某与赵某等房屋买卖合同纠纷案”，见《缔约过失责任的认定及赔偿范围的确定——孔某诉赵某、北京链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷案》（孙锋，北京一中院审监庭），载《审判监督指导·地方法院案例评注》（201603/57:119）。

5.迟延履行或不完全履行，根本违约时才可法定解除

——迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或不完全履行行为不构成根本违约的，不能成立法定解除。

标签：合同解除｜根本违约｜代销合同｜解除权｜迟延履行｜不完全履行

案情简介：2010年，贸易公司与经纪公司签订独家房产销售合同，约定了200万元的违约金条款。2012年，贸易公司以2011年其向经纪公司特快专递要求提供销售人员名单及资格证明但未获答复为由，诉请解除合同。

法院认为：①依《合同法》第94条规定，当合同一方出现拒绝履行、迟延履行、不完全履行或履行不能等违约行为时，只有达到不能实现合同目的的严重程度，非违约方才可行使法定解除权。不能实现合同目的，是指当事人订立订立合同所追求的目标和基本利益不能实现。②本案中，提供销售人员虽系经纪公司合同主给付义务，但双方并未约定经纪公司组织销售人员的具体时间，2010年底后贸易公司未再向经纪公司通报项目进展，故在2011年6月贸易公司发出特快专递时，不能认定经纪公司已迟延履行主要债务。经纪公司否认收到特快专递，而贸易公司未举证证明该专递实际送达，故该专递仅能视为通知对方履行义务，并不构成对迟延履行的催告行为。贸易公司在未进行任何协商情况下，直接邮寄通知，且未对经纪公司履行义务给予协助、沟通，即限期对方单方面完成，贸易公司通知行为本身有悖诚信原则，故本案不构成迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的根本违约情形。③经纪公司已履行了交纳保证金、建设售楼处、制作沙盘等多项合同义务，贸易公司虽未得到书面答复，但仍可通过当面或电话等其他方式予以沟通解决，合同具备继续履行条件，故经纪公司不完全履行行为非根本违约行为，不符合法定解除情形。判决贸易公司给付经纪公司违约金200万元。

实务要点：迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或不完全履行行为不构成根本违约行为的，应认定不符合法定解除条件。

案例索引：见《合同法定解除应以根本违约为判断标准——某房地产经纪公司与某贸易公司商品房委托代理销售合同纠纷案》（孙盈、刘忠伟，北京二中院审监庭），载《审判监督指导·地方法院案例评注》（201603/57:131）。

6.瑕疵履行时，未及时异议的，丧失同时履行抗辩权

——在瑕疵履行情形下，一方应在受领履行或其后合理期限内就瑕疵问题向对方作出通知，方可援用同时履行抗辩权。

标签：合同履行｜同时履行｜瑕疵履行｜抗辩权

案情简介：2006年，物业公司与贾某签订房屋租赁合同。2007年，贾某在前期支付部分租金及能源费后一直未继续缴纳。2008年，物业公司将该合同权利转移给开发公司，贾某签字认可。开发公司诉请解约、腾房、补交拖欠费用时，贾某抗辩称出租方履行存在重大瑕疵，租赁物电梯、空调等设施始终无法达到宾馆营业要求，故其不应继续支付租金。

法院认为：①依《合同法》第88条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，物业公司在承诺函中所作意思表示，即“如果到时我司未能兑现本承诺函中的全部承诺，我司同意自动退出租赁场地，租赁合同自动解除。贵司有权依据本承诺书进入租赁场地经营管理”，应视为物业公司向开发公司提出的在条件成就时将其与贾某所签租赁合同中的权利义务概括转移至开发公司的要约。开发公司接受该承诺函并于条件成就时进入物业公司承租的租赁场所并进行经营管理应视为开发公司对上述要约作出承诺。贾某按开发公司发出的通知要求向开发公司提交了相关文件应视为贾某作出了愿意继续履行租赁合同、并同意开发公司与物业公司之间进行合同权利义务概括转移的意思表示。而贾某在上述文件上签字应视为以书面形式做出意思表示，并不违反其与物业公司在租赁合同中所做约定，故应认定开发公司与物业公司之间的合同承受合法有效正确，开发公司系本案适格原告，且可依物业公司与贾某所签租赁合同向贾某主张权利。②房屋租赁合同系典型的双务合同，承租方主要合同义务为按时交付租金，而出租方对待给付义务为交付租赁物并确保租赁物状态符合合同约定、满足承租方正常使用要求。依《合同法》规定，当事人互负债务，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。但在瑕疵履行情形下，一方应在受领履行时或受领履行后的合理期限内就瑕疵问题向对方作出通知，方可援用上述同时履行抗辩权。本案中，贾某及宾馆在交纳了部分租金后便停止支付租金，对于开发公司要求其支付租金的主张，贾某抗辩称出租方履行存在重大瑕疵，租赁物电梯、空调等设施始终无法达到宾馆营业要求，故其不应继续支付租金，但贾某并未举证证明其曾就租赁物瑕疵问题向出租方提出异议，故其不能援用上述抗辩权对抗开发公司。判决贾某及租赁物实际使用人宾馆按合同约定支付租金、能源费等相关费用。

实务要点：在瑕疵履行情形下，一方应在受领履行时或受领履行后的合理期限内就瑕疵问题向对方作出通知，方可援用同时履行抗辩权。

案例索引：北京一中院（2015）一中民再终字第4967号“某开发公司与贾某等租赁合同纠纷案”，见《瑕疵履行情形下同时履行抗辩权的适用条件——北京万柳置业集团有限公司诉贾德春、北京森源宾馆租赁合同案》（孙锋，北京一中院审监庭），载《审判监督指导·地方法院案例评注》（201603/57:123）。