【参考要旨】：

最高人民法院在本案中指出：随着工程建设阶段的发展，在建工程抵押权的抵押物范围随着完工部分或可售部分的增加而得到扩张。在建工程抵押权作为一种单独的抵押权类型，除当事人在抵押合同中另有约定外，其抵押物范围不仅包括国有建设用地使用权，还包括规划许可范围内已经建造的和尚未建造的建筑物。

最高人民法院

民事判决书

（2018）最高法民再19号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：浙商金汇信托股份有限公司。住所地：浙江省杭州市上城区庆春路199号6-8楼。

法定代表人：蓝翔，该公司董事长。

委托诉讼代理人：蒋国良，浙江天册律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵帅，浙江天册律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：浙江三联集团有限公司。住所地：浙江省金华市婺城区金安公路西侧金安路35号。

诉讼代表人：陆金才，浙江三联集团有限公司管理人负责人。

委托诉讼代理人：赵伟春，浙江三联集团有限公司管理人工作人员。

一审被告：三联控股集团有限公司。住所地：浙江省杭州市西湖区天目山路159号现代国际大厦北座201室。

诉讼代表人：陆金才，三联控股集团有限公司管理人负责人。

委托诉讼代理人：赵伟春，三联控股集团有限公司管理人工作人员。

一审被告：马文生，男，1966年11月23日生，汉族，住浙江省东阳市。

一审被告：楼娟珍，女，1972年1月14日生，汉族，住浙江省东阳市。

一审被告：金华市华源置业有限公司。住所地：浙江省金华市八一南街1168号新都会小区综合楼110号。

诉讼代表人:陆金才，金华市华源置业有限公司管理人负责人。

委托诉讼代理人：赵伟春，金华市华源置业有限公司管理人工作人员。

再审申请人浙商金汇信托股份有限公司(以下简称金汇信托公司)因与被申请人浙江三联集团有限公司(以下简称三联集团公司)、一审被告三联控股集团有限公司（以下简称三联控股公司）、马文生、楼娟珍、金华市华源置业有限公司（以下简称华源置业公司）金融借款合同纠纷一案，不服浙江省高级人民法院（2016）浙民终718号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年12月6日作出（2017）最高法民申4047号民事裁定，提审本案。本院依法组成由审判员周伦军担任审判长、审判员张爱珍、审判员汪军参加的合议庭公开开庭审理了本案。法官助理由李洁担任，书记员王薇佳担任法庭记录。再审申请人金汇信托公司的委托诉讼代理人蒋国良、赵帅，被申请人三联集团公司、一审被告三联控股公司、华源置业公司的诉讼代表人陆金才及委托诉讼代理人赵伟春到庭参加诉讼，一审被告马文生、楼娟珍经本庭合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

金汇信托公司申请再审称：一、案涉土地使用权整体应属于抵押权标的。（一）原审仅认定金汇信托公司对桂语山居（二期）在建工程的50套房屋享有抵押权，却未认定对该在建工程所坐落的土地使用权（即金市国用(2014)第103-02695号土地使用权）是否享有抵押权，违反了物权法规定的“地随房走”的基本原则，属于严重的判决内容遗漏，将造成后续执行混乱。（二）在认定土地使用权是否属于抵押权标的时，应明确土地使用权整体属于抵押权标的，而不是仅认定50套房屋对应的土地使用权属于抵押权标的。根据相关规定，在土地仅对应一个土地使用权证号的情况下，不能进行切割分别设定抵押权。（三）如仅认定50套房屋对应的土地使用权属于抵押权标的，不仅违背了当事人的意思表示，而且不利于抵押物价值利用最大化。本案中，各方签署的《抵押合同》（浙金信（抵）字HY-2014-016号-1）第1.2条明确约定：“本合同项下的抵押物是指目标项目项下位于金华安地镇安地村地块的土地使用权及其上在建工程”。因此，提交登记的《抵押合同》已经明确约定了金市国用(2014)第103-02695号土地使用权整体属于当事人约定的抵押权范围。另外，当金汇信托公司已办理在建工程抵押登记后，无论该等在建工程抵押登记是包含在建工程整体还是部分在建工程，其所对应的土地使用权都无法再抵押给其他人。二、案涉在建工程整体应属于抵押权标的。（一）原审判决未认定金汇信托公司对于案涉在建工程整体（含已建及未建部分）享有抵押权，属于重大事实认定错误。1.原审判决将50本他项权证作为判断权利的唯一依据，却没有依据当事人真实合意及实际的登记行为判断当事人所享有的权利范围。登记并非仅指他项权证。根据《中华人民共和国物权法》第十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第二条的规定，如要认定在建工程抵押权人享有抵押权益的，应当审查当事人所办理的登记手续及真实的权利文件，依据当事人的真实合意与实际的登记行为所指向的抵押物内容来明确本案的抵押登记范围。2.本案中，根据当事人办理的抵押登记手续，抵押登记的类型就是在建工程抵押，其抵押的范围即应当包括金市国用(2014)第103-02695号土地使用权之上已经规划明确的全部在建工程。根据金华市房地产交易办证中心所公示的“在建工程抵押权设立登记申请材料要求”，金汇信托公司办理本案所涉在建工程抵押时，提交了公示要求列明的全套在建工程抵押登记材料，其中《抵押合同》第1.2条明确约定：“本合同项下的抵押物是指目标项目项下位于金华安地镇安地村地块的土地使用权及其上在建工程”；合同第1.5条约定：“除法律另有明确规定外，抵押期间抵押物上新增建筑物应列入本合同项下抵押物范围”。提交登记的《建设用地规划许可证》（地字第330702201200061号）及其附件《规划条件》和《红线图》、《建设工程规划许可证》（建字第330702201300077号）及其附件《规划审定意见书》、《建筑工程施工许可证》(33070220140115E201、33070220140115E301)均可以明确，双方提交登记的抵押权客体就是金市国用(2014)第103-02695号土地使用权上已经规划明确的全部在建工程。3.登记机关根据行政操作习惯，就已完工的部分先行发放登记证明（即他项权证）。但此并不能被解释为登记机关仅做了部分抵押登记，行政机关的行为不能变更物权法制度，不能起到硬性拆分在建工程的效果。4.本案相关事实也证明了双方登记的抵押权包含在建工程整体。在办理了部分抵押登记之后，三联集团公司为办理其商品房的预售而向金汇信托公司提交《解除抵押申请》，用于交给登记机关证明相关“房屋”已经解除抵押，其中包括之前已经办理出他项权证的“房屋”，还有尚未办理过他项权证的“房屋”。证明金汇信托公司对当前尚未建设完毕的在建工程也拥有抵押权。（二）原审判决仅认定金汇信托公司对50套“房屋”享有抵押权，更是对在建工程及其抵押的物权属性的重大误解，适用法律明显错误。1.在建工程抵押权的范围依法包括建造中、已规划尚未建造的建筑物以及对应的土地使用权。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条、《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款的规定，在建工程抵押的内容既包括已经在建的房屋，也包括尚未建造的部分。并且，结合《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定，抵押人未将在建工程与土地使用权一并抵押的，应视为一并抵押。2.在建工程是一个独立的物权概念，是由已完工部分和已经规划但尚未完工部分组成的整体，具有不可分性。从物权属性来认定，在建工程属于土地使用权上之添附，是一个不断增加物权内容的动态过程，其物权的内容随着不断的添附而增加，且本身是一个不可区分的整体。3.学者的统一观点及既有判例亦明确在建工程的整体性及不可分性。江平、杨立新、崔建远等6位国内权威物权法专家出具的论证意见，均着重强调了在建工程的整体性、不可分性的固有属性。（2015）锡民终字第1149号案件等类似案例中也持上述主张。三、本案的社会影响及再审的必要性。在建工程抵押新近才出现，且其物权属性、登记方式等均未在现有法律、法规中明确规定，导致了一些地方的登记机构仅对在建工程完工部分发放他项权证。事实上，这类操作本身只是行政机构在缺乏法律明确指引情况下的一种折衷做法，但如果法院在审判环节机械地将“他项权证”作为切分在建工程的依据，并作为判断抵押权登记的唯一标准，将导致很多在建工程抵押权事实上将无法实现或抵押权实现的范围大打折扣，从而扼杀了在建工程抵押这一已经被法律认可的抵押模式。综上，请求撤销二审判决及一审判决第二项，确认金汇信托公司对桂语山居（二期）的所有在建工程及上述在建工程占用范围内的土地使用权（即编号金市国用（2014）第103-02695号《国有土地使用权证》项下的土地）享有抵押权，并由三联集团公司承担一审、二审、再审的诉讼费用。

三联集团公司答辩称：一、案涉仅50套在建工程对应的土地使用权应属于抵押权标的，其他土地使用权对应其他在建工程，不属于本案抵押权标的物。（一）原审判决并未遗漏土地使用权是否属于抵押权标的。根据“地随房走”原则，50套在建工程所对应的土地使用权的抵押无需在判决书中予以列明，三联集团公司在原审中并未否定金汇信托公司对50套在建工程所对应的土地使用权享有优先受偿权。（二）除50套在建工程所对应的土地使用权外，金市国用（2014）第103-02695号土地使用权所规划的其他建筑物所对应的土地使用权不属于抵押权标的。1.根据物权法的相关规定，不动产登记中土地使用权登记、房屋等建筑物或构筑物所有权登记、抵押权登记是属于不同类别项，土地使用权抵押登记、正在建造的建筑物抵押登记也属于不同类别项，不同类别项中确定了“房随地走、地随房走”的一并抵押登记原则，但不同类别项中所确定的“房随地走、地随房走”有不同的法理基础，法律后果并不相同，也不能等同。房随地走原则确定的结果是，办理抵押登记的土地上的建筑物全部一并抵押，地随房走原则确定的结果是，办理抵押登记的建筑物、在建建筑物所对应的土地一并抵押，未办理抵押登记的建筑物所对应的土地使用权未作抵押。2.金汇信托公司以50套在建工程设定抵押之时只有一本土地使用权证得出整个土地使用权整体作为抵押权的逻辑错误。（三）认定50套在建工程对应的土地使用权属于抵押权标的符合当事人的意思表示，有利于抵押物价值利用的最大化。1.在建工程及对应的土地使用权属于双方合同约定内容，系双方真实意思表示，双方实际并未按《抵押合同》第1.2条“本合同项下的抵押物是指目标项目位于金华安地镇安地村地块的土地使用权及其上在建工程”的约定办理土地使用权抵押登记，双方根据抵押物清单列明的99套及之后补充的17套办理抵押登记，其他的在建工程尚未完成抵押登记。2.整体土地使用权因未办理抵押登记未取得抵押权。本案原审中三联集团公司已经举证证明金华市国土部门出具的查询记录中明确金汇信托公司未曾办理土地使用权抵押登记手续，土地使用权证作为“附记”在他项权证中记载不能作为所有在建工程抵押登记的依据。3.本案抵押物在同一份合同中存在不同的约定，案涉《抵押合同》第1.2条约定，“本合同项下的抵押物是指目标项下位于金华安地镇安地村地块的土地使用权及其上在建工程”，而抵押物清单中又仔细罗列了具体的房号及抵押债权金额，抵押物范围应以合同具体约定的抵押物清单为准，且应当以权利人所持有的权利凭证为限，不应做扩大解释。二、案涉在建工程整体不属于抵押权标的，只有办理了抵押登记的50套房屋才是在建工程抵押权标的。（一）原审未认定案涉在建工程整体享有抵押权正确。1.他项权证登记内容与当事人的合意及实际登记行为并不矛盾。他项权证登记内容与合同约定抵押物明细完全一致，《抵押合同》中明确抵押物的具体信息见抵押物清单，两份《抵押合同》共计抵押116套房产，由此可见双方的意思表示是以该116套房屋作为抵押物，因此金汇信托公司的优先受偿权应以抵押物清单为限，且不动产登记簿登记记载内容与他项权证内容并无差异。2.金汇信托公司主张“抵押登记的类型就是在建工程抵押，其抵押的范围即应包括金市国用（2014）第103-02695号已经规划明确的全部在建工程”与合同约定不符，逻辑错误。双方是为在建工程办理抵押登记，而非先办理土地使用权抵押登记而涵盖在建工程。《抵押合同》第1.5条约定的“除法律另有明确规定外，抵押期间抵押物上新增建筑物应列入本合同项下抵押物范围”中所称“抵押物上新增建筑物”指的是已经办理抵押权登记的在建工程新增建筑物，而非土地使用权上的新增其他单元的在建工程，其他在建工程设定抵押需另行签订抵押合同。当事人向行政登记部门提供整体在建工程详细规划文件并非为明确抵押的在建工程的范围，而是申请办理其中任何一部分在建工程抵押登记时必须提供的材料。3.登记机关办理他项权证的内容是根据双方合同约定的抵押物清单的内容及可办理抵押登记的建筑物状态来确定，并不存在对约定的抵押物未予以办理登记的情形。登记证明上的房号就是根据规划等内容来区分不同单位的在建工程。根据法律规定，2014年在建工程抵押权登记程序应当适用《中华人民共和国物权法》及《房屋登记办法》、《房屋登记簿管理试行办法》的不动产登记簿制度，不适用《城市房地产抵押管理办法》的抵押合同记载制度。登记机关收取《信托贷款合同》、《抵押合同》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的目的是为了审查双方合同约定的抵押物清单中116套在建工程是否符合办理在建工程抵押登记的必备材料，收取这些材料并不等于完成登记，只有在审查符合登记条件并对在建工程实地勘查后载入不动产登记簿才完成登记，并发放他项权证，根据现场勘查尚未建成的房屋不符合在建工程抵押登记条件。三联集团公司提交的《解除抵押申请》并不能否定双方合同约定抵押物的范围及登记部门实际办理抵押登记物的范围。（二）原审认定金汇信托公司对50套在建工程享有抵押权正确。在建工程根据规划中许可材料可以区分单元，具有可分性，因此在办理在建工程抵押登记时以规划行政许可的材料及实际建造进程来登记并办理他项权证，以在建工程抵押并不能当然得出所有的在建工程抵押，抵押范围应当以当事人约定为限。三、金汇信托公司的主张与行政部门对其他购房户的备案或者预告登记相矛盾、权益相冲突，金汇信托公司应当先行向人民法院提起不动产登记部门撤销违法登记的行政诉讼。部分购房户的备案及预告登记在双方申请在建工程抵押登记之前，与金汇信托公司主张对全部在建工程及土地使用权享有抵押权相冲突，也与设立抵押登记后销售并登记的购房户的权益相冲突。四、本案不会产生不良社会影响。（一）案涉行政机构根据行政规划许可中确定的单位及实际已经在建的状况作在建工程登记簿登记并发放他项权证完全符合合同双方当事人的约定、法律的规定与实践，与其他登记机构根据抵押申请将所有在建工程或全部整体在建工程作为一本证登记并不矛盾。（二）案涉行政登记机构的登记做法及人民法院的认定更有利于发挥在建工程抵押贷款这一融资工具的功能，也更有利于市场的发展，符合金融规律。（三）本案金汇信托公司出现法律风险的根本原因不在于双方所争议的在建工程抵押物的范围，而是由于金汇信托公司没有把握好风险控制，将先前已经办理抵押登记的66套在建工程办理了抵押登记的注销登记，且没有将所销售的房款予以监控回收，且三联集团公司出现了破产情形。五、破产裁定后由管理人接管建造的在建工程部分及原抵押登记的在建工程添加部分不属于抵押权范围。至2015年8月12日浙江省金华市婺城区人民法院裁定受理重整，管理人接管时的房屋现状为：G5合计17层，房屋面未做，G6做到15层，16、17、18层及屋顶未做；G6、G7只做到6层；14#、15#、16#排屋已经结顶；13#、17#、18#、19#、20#、21#、22#、23#、25#、26#、27#排屋及酒店均未建造。因该部分系管理人向金华银行股份有限公司借款8,000万元共益债务所建造。因此金汇信托公司主张二期土地及其上的所有在建工程为其抵押范围不能成立，金汇信托公司仅对50套在建工程及相对应的土地使用权享有优先受偿权。

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再审中，各方当事人争议的焦点问题为：案涉在建工程抵押权是否依法设立、抵押物范围应当如何认定。

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一、关于案涉在建工程抵押权是否依法设立及其抵押物范围的问题。

本案中，金汇信托公司与三联集团公司签订的浙金信（抵）字HY-2014-016号-1、-3《抵押合同》中均明确约定，本合同项下的抵押物是指目标项目项下位于金华安地镇安地村地块的土地使用权及其上在建工程，抵押物具体信息见合同附件之“抵押物清单”。前述《抵押合同》后附的“抵押物清单”中分别列明了99套房产和17套房产。嗣后，双方共同向登记机关申请办理“在建工程抵押”的抵押登记手续，并提交了国有土地使用权证、土地未抵押未查封证明、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、施工许可证等办理在建工程抵押所需要的文件资料。登记机关受理后，为“抵押物清单”上记载的99套房产和17套房产分别颁发了《在建工程抵押登记证明》。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。由此，登记机关为案涉在建工程抵押权所办理的抵押登记手续，是仅限于其已经发放《在建工程抵押登记证明》的“抵押物清单”中所记载的部分，还是包括抵押合同所约定的土地使用权及其上已经建造和尚未建造的部分，成为本案中认定抵押物范围所必须解决的关键问题。

关于在建工程抵押权的登记方法，《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记”。《房屋登记办法》第六十条规定：“申请在建工程抵押权设立登记的，应当提交登记申请书、申请人的身份证明、抵押合同、主债权合同、建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书、建设工程规划许可证，以及其他必要的材料”。第二十五条第三款规定：“预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明”。根据前述规范性文件的规定，在建工程抵押权的登记方法，包括在抵押合同上作记载或者在房屋登记簿上作记载两种方式。关于权属证书与登记簿之间的关系，《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，二者不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。根据这一法律规定，完成不动产物权公示的是不动产登记，登记机关为案涉116套房产分别颁发《在建工程抵押登记证明》的法律效果，是使得金汇信托公司取得了证明其权利状况的权属证书，判断本案中金汇信托公司在建工程抵押物的范围，应当以登记机关的不动产登记为依据。原审判决以登记机关向金汇信托公司颁发的《在建工程抵押登记证明》作为判断案涉在建工程抵押办理抵押登记手续的依据，混淆了不动产登记与权属证书之间的关系，本院予以纠正。

本院注意到，在案涉在建工程抵押登记办理之时，作为登记机关的浙江省金华市房地产交易办证中心并未实行房屋登记簿制度，且对在建工程抵押应当采用何种方法在抵押合同上记载亦不明确。本案中，浙江省金华市房地产交易办证中心在受理金汇信托公司和三联集团公司的在建工程抵押登记申请后，是根据浙江省住房和城乡建设厅、中国人民银行杭州中心支行、中国银行业监督管理委员会浙江监管局下发的《关于进一步做好在建工程抵押权登记工作的若干意见》（浙建房〔2012〕28号）的要求，采用“抵押物清单”的方式，将在建工程抵押物的范围限定在已完工部分或可售部分，并为在建工程中已完工部分或可售部分的每套房屋单独办理《在建工程抵押登记证明》。但这种登记方法并不能得出登记机关认为在建工程抵押物的范围仅限于已完工部分或可售部分这一结论。从登记机关对案涉179套房屋销售的解押登记手续办理情况来看，无论三联集团公司销售的房屋是否已经列入抵押物清单中，登记机关均要求三联集团公司取得金汇信托公司的同意证明。由此可见，本案中登记机关对在建工程抵押权的标的物范围的认识在逻辑上并不能一以贯之，其所理解的抵押物限定为在建工程完工部分或者可售部分，更多地是出于登记手段或技术的考量，随着工程建设阶段的发展，在建工程抵押权的抵押物范围随着完工部分或可售部分的增加而得到扩张。

本院认为，《中华人民共和国物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定”。在建工程抵押权作为《中华人民共和国物权法》所规定的民事权利，属于《中华人民共和国立法法》第八条第八项所规定的法律保留事项，其民事权利的内容不因任何他人的不当限制或错误理解而减损。从立法沿革的角度，在《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第五项、第一百八十七条对“正在建造的建筑物”没有做出相反定义的情况下，应当遵从此前规范性文件中对“在建工程抵押”的理解。在《中华人民共和国物权法》颁行之前，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款亦规定：“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”。据此，在建工程抵押权作为一种单独的抵押权类型，除当事人在抵押合同中另有约定外，其抵押物范围不仅包括国有建设用地使用权，还包括规划许可范围内已经建造的和尚未建造的建筑物。本案中，浙金信（抵）字HY-2014-016号-1《抵押合同》第1.2条约定，本合同项下的抵押物是指目标项目项下位于金华安地镇安地村地块的土地使用权及其上在建工程。第1.5条约定，除法律另有明确规定外，抵押期间抵押物上新增建筑物应列入本合同项下抵押物范围。前述抵押合同的约定内容，符合司法解释和行政规章的规定。在登记机关未设立房屋登记簿、亦未明确在抵押合同上记载在建工程抵押登记方法的情况下，因前述抵押合同及相关登记申请材料和登记机关出具的收件单等文件均已载明登记类型为在建工程抵押登记，这些资料是登记机关存档备查的登记资料，利害关系人可通过查询档案资料的内容来获悉抵押物上的权利负担，故应当认定登记机关在收件、审核时将此项业务作为在建工程抵押登记业务加以办理的行为，即完成了“记载”在建工程抵押登记的工作，在建工程抵押权即已依法设立。至于登记机关嗣后是否向抵押权人发放权利证明，以及发放权利证明的时间、方式等事实，均不能成为判断抵押权人的权利是否依法成立的依据。且在本案中，三联集团公司作为抵押人，本身并非不动产物权公示制度的保护对象。不动产登记制度的规范趣旨，是为了保护以该不动产为交易客体的第三人的信赖利益和交易安全。

综上，本院认定，本案中金汇信托公司的在建工程抵押权已经依法设立，该抵押权所支配的抵押物范围，应当以抵押合同约定内容作为确定权利范围的依据。申请人金汇信托公司关于其在建工程抵押权的范围除在办理抵押登记前已经出售的房屋和办理抵押登记后经其同意出售的179套房屋及相应的土地使用权外，应当包括金市国用（2014）第103-02695号《国有土地使用权证》项下的其余国有土地使用权及其上在建工程，包括未完工的部分的申请理由成立，本院予以支持。被申请人三联集团公司关于案涉在建工程抵押权仅限于办理了《在建工程抵押登记证明》的50套房屋及其相应的土地使用权的诉讼理由，并无相应的事实和法律依据，本院不予支持。三联集团公司关于金汇信托公司的在建工程抵押权与其他购房户的权利相冲突，以及破产管理人接管后新增的建筑物不属于抵押权范围的诉讼主张，因不属于本案的审理范围，本院在本案中不予理涉。

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综上，本院认为，申请人金汇信托公司的申请理由及诉讼请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实和适用法律均有不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第五条、第十六条、第十七条、第十八条、第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第五项、第一百八十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零五条之规定，判决如下：

一、撤销浙江省高级人民法院（2016）浙民终718号民事判决；

二、维持浙江省杭州市中级人民法院（2015）浙杭商初字第11号民事判决第一项、第三项；

三、变更浙江省杭州市中级人民法院（2015）浙杭商初字第11号民事判决第四项为：马文生、楼娟珍对浙江三联集团有限公司254,867,898.2元债务承担连带清偿责任；

四、撤销浙江省杭州市中级人民法院（2015）浙杭商初字第11号民事判决第二项；

五、确认浙商金汇信托股份有限公司在91,724,347.5元债务范围内对浙江三联集团有限公司提供的编号为金华市国用（2006）第4-86679号《国有土地使用权证》项下的国有土地使用权折价或以拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权；

六、确认浙商金汇信托股份有限公司在254,867,898.2元债务范围内对浙江三联集团有限公司提供的金华市建字第330702201300077号《建设工程规划许可证》项下已经建造和将要建造的建筑物以及金市国用（2014）第103-02695号《国有土地使用权证》项下的国有土地使用权，扣除201套房屋及对应的土地使用权（详见后附的清单）后的剩余部分折价或以拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权；

七、驳回浙商金汇信托股份有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费100元，财产保全费5,000元，合计5,100元，由浙江三联集团有限公司、三联控股集团有限公司、马文生、楼娟珍、金华市华源置业有限公司负担；二审案件受理费100元，由浙江三联集团有限公司负担（应由浙江三联集团有限公司负担的诉讼费用已由浙商金汇信托股份有限公司预交，该款由浙商金汇信托股份有限公司在实现抵押权时直接扣收）。

本判决为终审判决。

审判长　周伦军

审判员　张爱珍

审判员　汪　军

二〇一八年七月三十一日

法官助理　李　洁