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最高院:除非另有约定,在建工程抵押的抵押物范围包括尚未建造的建筑物 | 司法判例

信息来源: 法说工程  文章编辑:zm  发布时间:2021-11-25 17:02:17  

【参考要旨】:

最高人民法院在本案中指出:随着工程建设阶段的发展,在建工程抵押权的抵押物范围随着完工部分或可售部分的增加而得到扩张。在建工程抵押权作为一种单独的抵押权类型,除当事人在抵押合同中另有约定外,其抵押物范围不仅包括国有建设用地使用权,还包括规划许可范围内已经建造的和尚未建造的建筑物。

最高人民法院

民事判决书

(2018)最高法民再19号

再审申请人(一审原告、二审上诉人):浙商金汇信托股份有限公司。住所地:浙江省杭州市上城区庆春路199号6-8楼。

法定代表人:蓝翔,该公司董事长。

委托诉讼代理人:蒋国良,浙江天册律师事务所律师。

委托诉讼代理人:赵帅,浙江天册律师事务所律师。

被申请人(一审被告、二审被上诉人):浙江三联集团有限公司。住所地:浙江省金华市婺城区金安公路西侧金安路35号。

诉讼代表人:陆金才,浙江三联集团有限公司管理人负责人。

委托诉讼代理人:赵伟春,浙江三联集团有限公司管理人工作人员。

一审被告:三联控股集团有限公司。住所地:浙江省杭州市西湖区天目山路159号现代国际大厦北座201室。

诉讼代表人:陆金才,三联控股集团有限公司管理人负责人。

委托诉讼代理人:赵伟春,三联控股集团有限公司管理人工作人员。

一审被告:马文生,男,1966年11月23日生,汉族,住浙江省东阳市。

一审被告:楼娟珍,女,1972年1月14日生,汉族,住浙江省东阳市。

一审被告:金华市华源置业有限公司。住所地:浙江省金华市八一南街1168号新都会小区综合楼110号。

诉讼代表人:陆金才,金华市华源置业有限公司管理人负责人。

委托诉讼代理人:赵伟春,金华市华源置业有限公司管理人工作人员。

再审申请人浙商金汇信托股份有限公司(以下简称金汇信托公司)因与被申请人浙江三联集团有限公司(以下简称三联集团公司)、一审被告三联控股集团有限公司(以下简称三联控股公司)、马文生、楼娟珍、金华市华源置业有限公司(以下简称华源置业公司)金融借款合同纠纷一案,不服浙江省高级人民法院(2016)浙民终718号民事判决,向本院申请再审。本院于2017年12月6日作出(2017)最高法民申4047号民事裁定,提审本案。本院依法组成由审判员周伦军担任审判长、审判员张爱珍、审判员汪军参加的合议庭公开开庭审理了本案。法官助理由李洁担任,书记员王薇佳担任法庭记录。再审申请人金汇信托公司的委托诉讼代理人蒋国良、赵帅,被申请人三联集团公司、一审被告三联控股公司、华源置业公司的诉讼代表人陆金才及委托诉讼代理人赵伟春到庭参加诉讼,一审被告马文生、楼娟珍经本庭合法传唤未到庭应诉,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

金汇信托公司申请再审称:一、案涉土地使用权整体应属于抵押权标的。(一)原审仅认定金汇信托公司对桂语山居(二期)在建工程的50套房屋享有抵押权,却未认定对该在建工程所坐落的土地使用权(即金市国用(2014)第103-02695号土地使用权)是否享有抵押权,违反了物权法规定的“地随房走”的基本原则,属于严重的判决内容遗漏,将造成后续执行混乱。(二)在认定土地使用权是否属于抵押权标的时,应明确土地使用权整体属于抵押权标的,而不是仅认定50套房屋对应的土地使用权属于抵押权标的。根据相关规定,在土地仅对应一个土地使用权证号的情况下,不能进行切割分别设定抵押权。(三)如仅认定50套房屋对应的土地使用权属于抵押权标的,不仅违背了当事人的意思表示,而且不利于抵押物价值利用最大化。本案中,各方签署的《抵押合同》(浙金信(抵)字HY-2014-016号-1)第1.2条明确约定:“本合同项下的抵押物是指目标项目项下位于金华安地镇安地村地块的土地使用权及其上在建工程”。因此,提交登记的《抵押合同》已经明确约定了金市国用(2014)第103-02695号土地使用权整体属于当事人约定的抵押权范围。另外,当金汇信托公司已办理在建工程抵押登记后,无论该等在建工程抵押登记是包含在建工程整体还是部分在建工程,其所对应的土地使用权都无法再抵押给其他人。二、案涉在建工程整体应属于抵押权标的。(一)原审判决未认定金汇信托公司对于案涉在建工程整体(含已建及未建部分)享有抵押权,属于重大事实认定错误。1.原审判决将50本他项权证作为判断权利的唯一依据,却没有依据当事人真实合意及实际的登记行为判断当事人所享有的权利范围。登记并非仅指他项权证。根据《中华人民共和国物权法》第十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第二条的规定,如要认定在建工程抵押权人享有抵押权益的,应当审查当事人所办理的登记手续及真实的权利文件,依据当事人的真实合意与实际的登记行为所指向的抵押物内容来明确本案的抵押登记范围。2.本案中,根据当事人办理的抵押登记手续,抵押登记的类型就是在建工程抵押,其抵押的范围即应当包括金市国用(2014)第103-02695号土地使用权之上已经规划明确的全部在建工程。根据金华市房地产交易办证中心所公示的“在建工程抵押权设立登记申请材料要求”,金汇信托公司办理本案所涉在建工程抵押时,提交了公示要求列明的全套在建工程抵押登记材料,其中《抵押合同》第1.2条明确约定:“本合同项下的抵押物是指目标项目项下位于金华安地镇安地村地块的土地使用权及其上在建工程”;合同第1.5条约定:“除法律另有明确规定外,抵押期间抵押物上新增建筑物应列入本合同项下抵押物范围”。提交登记的《建设用地规划许可证》(地字第330702201200061号)及其附件《规划条件》和《红线图》、《建设工程规划许可证》(建字第330702201300077号)及其附件《规划审定意见书》、《建筑工程施工许可证》(33070220140115E201、33070220140115E301)均可以明确,双方提交登记的抵押权客体就是金市国用(2014)第103-02695号土地使用权上已经规划明确的全部在建工程。3.登记机关根据行政操作习惯,就已完工的部分先行发放登记证明(即他项权证)。但此并不能被解释为登记机关仅做了部分抵押登记,行政机关的行为不能变更物权法制度,不能起到硬性拆分在建工程的效果。4.本案相关事实也证明了双方登记的抵押权包含在建工程整体。在办理了部分抵押登记之后,三联集团公司为办理其商品房的预售而向金汇信托公司提交《解除抵押申请》,用于交给登记机关证明相关“房屋”已经解除抵押,其中包括之前已经办理出他项权证的“房屋”,还有尚未办理过他项权证的“房屋”。证明金汇信托公司对当前尚未建设完毕的在建工程也拥有抵押权。(二)原审判决仅认定金汇信托公司对50套“房屋”享有抵押权,更是对在建工程及其抵押的物权属性的重大误解,适用法律明显错误。1.在建工程抵押权的范围依法包括建造中、已规划尚未建造的建筑物以及对应的土地使用权。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条、《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款的规定,在建工程抵押的内容既包括已经在建的房屋,也包括尚未建造的部分。并且,结合《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定,抵押人未将在建工程与土地使用权一并抵押的,应视为一并抵押。2.在建工程是一个独立的物权概念,是由已完工部分和已经规划但尚未完工部分组成的整体,具有不可分性。从物权属性来认定,在建工程属于土地使用权上之添附,是一个不断增加物权内容的动态过程,其物权的内容随着不断的添附而增加,且本身是一个不可区分的整体。3.学者的统一观点及既有判例亦明确在建工程的整体性及不可分性。江平、杨立新、崔建远等6位国内权威物权法专家出具的论证意见,均着重强调了在建工程的整体性、不可分性的固有属性。(2015)锡民终字第1149号案件等类似案例中也持上述主张。三、本案的社会影响及再审的必要性。在建工程抵押新近才出现,且其物权属性、登记方式等均未在现有法律、法规中明确规定,导致了一些地方的登记机构仅对在建工程完工部分发放他项权证。事实上,这类操作本身只是行政机构在缺乏法律明确指引情况下的一种折衷做法,但如果法院在审判环节机械地将“他项权证”作为切分在建工程的依据,并作为判断抵押权登记的唯一标准,将导致很多在建工程抵押权事实上将无法实现或抵押权实现的范围大打折扣,从而扼杀了在建工程抵押这一已经被法律认可的抵押模式。综上,请求撤销二审判决及一审判决第二项,确认金汇信托公司对桂语山居(二期)的所有在建工程及上述在建工程占用范围内的土地使用权(即编号金市国用(2014)第103-02695号《国有土地使用权证》项下的土地)享有抵押权,并由三联集团公司承担一审、二审、再审的诉讼费用。

三联集团公司答辩称:一、案涉仅50套在建工程对应的土地使用权应属于抵押权标的,其他土地使用权对应其他在建工程,不属于本案抵押权标的物。(一)原审判决并未遗漏土地使用权是否属于抵押权标的。根据“地随房走”原则,50套在建工程所对应的土地使用权的抵押无需在判决书中予以列明,三联集团公司在原审中并未否定金汇信托公司对50套在建工程所对应的土地使用权享有优先受偿权。(二)除50套在建工程所对应的土地使用权外,金市国用(2014)第103-02695号土地使用权所规划的其他建筑物所对应的土地使用权不属于抵押权标的。1.根据物权法的相关规定,不动产登记中土地使用权登记、房屋等建筑物或构筑物所有权登记、抵押权登记是属于不同类别项,土地使用权抵押登记、正在建造的建筑物抵押登记也属于不同类别项,不同类别项中确定了“房随地走、地随房走”的一并抵押登记原则,但不同类别项中所确定的“房随地走、地随房走”有不同的法理基础,法律后果并不相同,也不能等同。房随地走原则确定的结果是,办理抵押登记的土地上的建筑物全部一并抵押,地随房走原则确定的结果是,办理抵押登记的建筑物、在建建筑物所对应的土地一并抵押,未办理抵押登记的建筑物所对应的土地使用权未作抵押。2.金汇信托公司以50套在建工程设定抵押之时只有一本土地使用权证得出整个土地使用权整体作为抵押权的逻辑错误。(三)认定50套在建工程对应的土地使用权属于抵押权标的符合当事人的意思表示,有利于抵押物价值利用的最大化。1.在建工程及对应的土地使用权属于双方合同约定内容,系双方真实意思表示,双方实际并未按《抵押合同》第1.2条“本合同项下的抵押物是指目标项目位于金华安地镇安地村地块的土地使用权及其上在建工程”的约定办理土地使用权抵押登记,双方根据抵押物清单列明的99套及之后补充的17套办理抵押登记,其他的在建工程尚未完成抵押登记。2.整体土地使用权因未办理抵押登记未取得抵押权。本案原审中三联集团公司已经举证证明金华市国土部门出具的查询记录中明确金汇信托公司未曾办理土地使用权抵押登记手续,土地使用权证作为“附记”在他项权证中记载不能作为所有在建工程抵押登记的依据。3.本案抵押物在同一份合同中存在不同的约定,案涉《抵押合同》第1.2条约定,“本合同项下的抵押物是指目标项下位于金华安地镇安地村地块的土地使用权及其上在建工程”,而抵押物清单中又仔细罗列了具体的房号及抵押债权金额,抵押物范围应以合同具体约定的抵押物清单为准,且应当以权利人所持有的权利凭证为限,不应做扩大解释。二、案涉在建工程整体不属于抵押权标的,只有办理了抵押登记的50套房屋才