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因疫情导致房屋迟延交付,需要承担违约金吗?

信息来源:智律网 | 责任编辑:丽丽 | 发布时间:2020-02-17

【案情简介】

2001年6月27日、2001年5月23日、2001年5月22日,居住在北京的王某、武某、张某分别与某县礼堂清算组达成楼房买卖合同,约定将位于礼堂东侧、箕城路西侧,从南向北第9间房卖给了王某,王某给付某县礼堂清算组房款161000元;某县礼堂清算组将位于礼堂东侧、箕城路西侧,从南向北第4间卖给了武某,武某给付某县礼堂清算组购房款176000元;某县礼堂清算组将位于西华县礼堂东侧、箕城路西侧,从南向北第1间卖给了张某,张某给付某县礼堂清算组购房款186000元。某县礼堂清算组应当于2002年12月31日交付房屋给王某、武某、张某。违约金为购房的三分之一。但是,某县礼堂清算组未于约定日期前交付房屋,也未为三人办理房产手续,三人诉至法院。

王某于2001年7月27日与某县礼堂清算组签订商品房购销合同,合同中约定:王某应于七月十日前交齐全部房价。王某于2001年8月10号支付购房款161000元给某县礼堂清算组,购得位于西华县礼堂西侧从南向北第9套房。武某于2001年5月23日与某县礼堂清算组签订商品房购销合同,合同中约定:武某于6月1日前交齐全部房价。武某于2001年8月8号支付购房款176000元给某县礼堂清算组,购得位于西华县礼堂西侧从南向北第4套房。张某购买王会华的房子,张某称因王会华把购买手续丢失,2001年5月22日与某县礼堂清算组补签商品房购销合同,合同上显示购房款186000元,购得位于西华县礼堂西侧从南向北第一套房子。张某未提交交款手续,但某县礼堂清算组承认该套房子卖给王会华的事实。三人称某县礼堂清算组于2006年3月21日上午才将房子交付,而某县礼堂清算组辩称原来曾向三原告交付房屋,但原告以房子不合格为由未要。2002年11月16日中国广东发生第一起SARS病例,中国发生非典疫情,2003年6月24日世界卫生组织宣布解除对北京的旅行警告,疫情解除。


【判决结果】

某县礼堂清算组于判决生效之日起十日内给付原告王某违约金28126.54元,给付原告武某违约金30747.02元,给付原告张某违约金32494.01元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的利息。诉讼费7235元,三原告负担3617.5元,某县礼堂清算组负担3617.5元。

【律师解读】

本案中的争议焦点违约金期限从何时计算?非典疫情是否构成不可抗力?

《中华人民共和国民法通则》第一百零七条“因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《中华人民共和国民法总则》“第一百八十条因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的,不承担民事责任,法律另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》“第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

结合本案,王某、武某与某县礼堂清算组签订的商品房购销合同合法有效,二原告未在合同约定期限内交付房款,张某虽购买王会华转让房屋,但张某与某县礼堂清算组补签了商品房购销合同书,故张某与某县礼堂清算组形成新的合同关系。某县礼堂清算组未依合同按期向三原告交付房屋,构成违约,应当依法承担违约责任。然而,因2002年11月,中国出现非典疫情,其产生及形成是不可预见的;疫情范围涉及全国,且医学界尚无绝对有效的方法阻止病毒传播,疫情影响之深、范围之广,具有不能避免性和不能克服性,因疫情防控不能履行合同应当属于不可抗力。导致某县礼堂清算组无法向居住在北京的三人交付房屋,这是为原被告双方都不能预见、也不能避免、不能克服的,属不可抗力事件,故起始期应从非典疫情结束后即2003年6月24日开始计算违约金,至2006年3月21日三原告实际支配该房屋止。

鉴于合同中约定的违约金过高,根据《中华人民共和国合同法》一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”因此,违约金的支付按其交付房屋的同期中国人民银行基准贷款利率为宜。

当前疫情肆虐,各地“封城”措施相继开展,势必会由此带来一系列法律问题,诸如本案中的房屋延迟交付违约金的法律问题,全国人大常委会法工委于2月10日明确表示“因疫情防控不能履行合同属不可抗力”,但是,并非不可抗力,就一定能全部免责。疫情导致合同目的无法实现时,一方可以解除合同;已经构成违约的,可以根据不可抗力的影响,要求部分免责或者全部免责。本文以典型案例进行分析,以期能够对大家有所启发。

作者/韩英伟律师

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赖 绍 松
赖绍松律师毕业于北京大学和清华大学,获法学学士、硕士学位。精通税法、房地产法、公司法及证券法等法律制度,谙熟诉讼程序及诉讼技巧,其业务操作水准和案件解决结果始终获得高度评价,深得委托人及有关方面的信赖和好评。

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