合理保障律师查询房屋登记信息的权益

信息来源：中国法学专家网 | 责任编辑：木可 | 发布时间：2016-01-12

前段时间，政法委专门出台保障律师权益的规定，之前山东省高级人民法院等十三部门也联合印发鲁司【2015】47号（关于印发《关于进一步保障律师执业权利的若干规定》的通知）对律师查询复制相关资料进行了明确。北京高院等四部门也下发了内容相同的通知，对律师的一些职业行为进行了规范强调。山东通知第二十五条规定，律师同时凭下列证件可以向有关单位调查与承办法律事务有关的情况：（一）律师执业证书；（二）律师事务所证明。除上述证件外，有关单位不得附加其他条件，不得以其他借口拒绝律师依法查询相关材料，但法律法规另有规定的除外。

对律师查询不动产登记信息是否属于法律法规另有规定的，各地不动产登记部门理解不一致，导致很多律师在查询时并不方便，因为有时需要准备立案证明，有些地方准备了，不动产登记部门又不需要。为此，笔者结合自己房屋登记工作实际，进行简单分析，有助于律师和不动产登记部门对此理解，降低行政诉讼的可能。

一、厘清房屋登记资料和房屋登记簿的区别

2007年《物权法》开始实施，这是我国首次从法律层面提到了不动产登记簿的概念，该法16、17条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。明确了不动产登记簿要高于权属证书的证明效力，改变了以前的不动产产权证书是不动产权属证明最高效力的做法，将登记簿的地位和意义进行了明确规定。

两者内容不同。不动产登记资料是权利人在申请房屋登记时向登记机构提交的反映其产权来源的原始凭证以及登记过程中形成的相关材料。因此，登记资料是登记过程中的原始材料，是判断登记是否存在错误的最基础的证据材料。

不动产登记簿是登记机构制作的，是记载不动产权利状况、自然状况和其他状况的法定簿册。不动产登记档案主要是指登记案卷。登记案卷内除了当事人向登记机构提出的登记申请外，还有当事人提供的各种登记文件资料，以及登记机构在核准该项登记时审核过程的记录以及申请人的一些身份证明资料。

公开程度不同。不动产登记资料中有一些涉及当事人个人隐私的内容，诸如婚姻、收养、遗嘱、诉讼等，不宜向公众公开查阅。而设置登记簿的目的是为了公示，应当允许公开查阅，提供验证信息后，任何人都应对不动产的自然状况和权利状况以及不动产是否设定抵押和地役权等情况进行查阅。因此，建立不动产登记簿后，房屋交易人欲知悉房屋权利状况，通过查询登记簿即可，而无须查询不动产登记资料。

可以看出，不动产登记簿是登记资料内容的集中体现，源于登记资料，但又不是简单的登记资料的复制版，而是经过登记机构审核制作后，旨在体现不动产的权属和权利状况，并且对个人隐私内容进行了选择性屏蔽，不动产登记资料则是全部的不动产登记信息。两者在查询方面有明显区别，档案资料的查询要比不动产登记簿严格很多，要严格按照《城市房地产权属档案管理办法》等要求，查询者必须是所有权人或者利害关系人，或者是办法明确规定的相关部门。

二、不动产登记查询涉及的相关法律法规

《档案法》第二十条，中华人民共和国公民和组织持有合法证明，可以按照有关规定，利用档案馆未开放的档案以及有关机关、团体、企业事业单位和其他组织保存的档案。《律师法》第三十五条，根据案情的需要律师自行调查取证的，凭律师执业证书和律师事务所证明，可以向有关单位或者个人调查与承办法律事务有关的情况。《物权法》第十八条规定权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。《不动产登记暂行条例》第二十八条，查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。

由于不动产登记只出台了《不动产登记暂行条例》，其细则具体一些配套规定，仍在制定中，针对查询中涉及的最多的仍是房屋登记信息，暂就房屋登记的具体内容进行分析。

《房屋登记簿管理试行办法》第十四条，个人和单位提供身份证明材料，可以查询登记簿中房屋的基本状况及查封、抵押等权利限制状况；权利人提供身份证明材料、利害关系人提供身份证明材料和证明其属于利害关系人的材料等，可以查询、复制该房屋登记簿上的相关信息。律师如果只是查询房屋登记簿，提供其律师资格证证明其本人身份，提供事务所证明表明公务行为，提供当事人委托人与被查询人的利害关系，就可以查询复制房屋登记簿的相关信息，不需要提供立案证明。

《房屋权属登记信息查询暂行办法》第八条、第十条对哪些部门可以查询原始资料进行了范围明确，同时规定可以委托他人查询原始登记凭证，第十一条对非本人查询进行了范围限制，仲裁、诉讼案件的当事人应当提交仲裁机构或者审判机关受理案件的证明，受理的案件须与当事人所申请查询的事项直接相关；委托查询的，除按上述规定提交材料外，受托人还应当提交载明查询事项的授权委托书和本人身份证明。该条款从保护所有权人合法利益和隐私的角度出发，对可以查询原始资料的范围进行了界定，律师只是普通民事代理人，是受委托人，在查询受委托人涉案的房屋登记原始凭证时，必须出具立案证明。

可以看出，从法律到部门规章对查询的规定很明晰，律师在查询登记簿时是不需要立案证明，但需要查询原始房产档案资料时，由于牵扯到申请人的一些隐私文件，必须提供立案证明，才能对登记原始资料进行查阅复制。实务中，开始阶段，律师也只是调查基本情况，然后根据基本情况，决定下一步的侦查和诉讼工作，查询房屋登记簿已经基本满足该阶段工作需要。

前文中山东高院等部门的联合通知第十五条，受委托的律师可以按照法律规定收集与案件有关的证据材料。律师收集、调取证据确有困难，且拟调取的证据可能影响案件罪名和事实认定的，可以书面申请人民检察院、人民法院依法收集、调取，人民检察院、人民法院认为确有必要的，应当依法收集、调取。可见有些资料的整理收集必须是法院等司法或者其他行政部门才可以，对不动产登记资料中的部分资料，不能不受任何限制的对外提供，很多时候只能提供给有公信力的政府和司法部门，也有效支撑了本文的观点。

三、建立电子身份借力网络查询平台

房屋价格的不断攀升，导致不动产纠纷层出不穷，个人法律意识和维权意识的增长，让很多购房人对房屋纠纷产生一些恐惧感，因此买卖房屋委托律师成为越来越多人的选择。试想之，这样情况下，律师接受委托后，对需要购买的房产进行面积或者权利限制状况的查询，确定是否可以正常买卖，如果这样的查询都需要立案证明几乎不现实，也是对司法资源的极度浪费。

目前我国的实际情况是，东部大部分地区房产登记的网络平台搭建已具雏型，政府的相关行政部门可以对这部分数据之间进行网络利用。但由于种种不能明确说明的原因，房屋登记信息的联网工作进展迟缓。伴随着不动产登记机构的整合，不动产登记信息将要集中到新的不动产登记机构，多部门都需要利用不动产登记的信息。该项工作也将在国土资源、住建部等部门的联动下迅速推动。

现在部分不动产登记机构认为让律师进行过分宽松的查询，容易泄漏房屋登记信息。实际从目前我国的整体环境来看，这些担心是多余的，固然偶有个别律师泄漏了信息，整个律师群体的素质应该是明显高于普通民众的。从律师法和律师从业管理相关规定可以看出，律师资格的取得和后续管理也是相当严格的，泄漏不动产登记信息发生的概率极小，作为登记部门不能因噎废食，盲目套用法条，过分提高查询门槛。

如果通过律师协会或者相关司法部门平台的中转或认证，让执业律师进行身份认证后获得电子签名，进而选择性的直接利用部分不动产登记信息，不仅能够降低登记部门的工作量，而且能够减少对国家公共资源的浪费。因为实事上很多案件在律师查询信息后，会和当事人积极协商，寻找当事人利益的最佳方式，减少对司法资源的“浪费”，也符合中央目前精简行政权力，提升民众方便度的精神。