纳税人转让在建项目究竟如何缴纳增值税？

信息来源：中国税务律师网 | 责任编辑： | 发布时间：2017-06-13

河北省国家税务局关于发布《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之八）》的通知各市（含定州、辛集市）国家税务局：

为确保我省营改增工作顺利推进，我们对各市及纳税人反映的问题进行认真梳理研究，并充分征求基层税务机关意见，形成《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之八）》，在财政部和国家税务总局没有发布正式文件以前，暂按此规定执行。

营改增办公室

2017年6月6日

河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之八）

一、关于纳税人转让在建项目缴纳增值税问题

单位和个人转让在建项目时，不论是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为，对于转让在建项目行为应按以下方法缴纳增值税：

1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目缴纳增值税。

2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目缴纳增值税。

在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。

二、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，已经缴纳营业税未开具营业税发票的，2017年1月1日后开具增值税发票问题房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，在地税机关已申报营业税未开具发票，2017年1月1日以后需要补开发票的，按《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（2017年第11号）第七条规定开具增值税普通发票。开具普通发票时须在发票备注栏注明“已纳营业税，完税凭证号码xxxx”字样，并将缴纳营业税的完税凭证留存备查。

三、关于房地产开发企业允许扣除的土地价款范围问题房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）》第十五条关于房地产开发企业允许扣除的土地价款范围问题的规定废止。

四、关于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目预收款发票开具问题房地产开发企业销售自行开发的房地产项目预收款需要开具发票的，如规格型号、数量、单价暂无法确定的，规格型号、单位、数量、单价栏可暂不填写，其他项目应填写齐全，商品名称为“房地产项目名称-商品房预收款”，备注栏注明预收款性质（如：定金、30%首付款等）、预售不动产的详细地址和商品房面积。

五、关于房地产企业 “一次拿地、分次开发”如何计算当期允许扣除的土地价款问题根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局2016年第18号公告)规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按照均衡配比的原则，按以下顺序计算当期允许扣除的土地价款：

（1）首先，计算出已开发项目所对应的土地价款：已开发项目所对应的土地价款=支付的土地总价款×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）（2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款： 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷当期已开发房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所对应的土地价款。

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

当期已开发房地产项目可供销售建筑面积，是指当期已开发房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

六、关于全面推开营改增后，纳税人“代建”房屋的行为如何征收增值税问题纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“经纪代理服务”税目征收增值税，其销售额为其向委托方收取的代建手续费。这里所指的代建房屋行为必须同时符合下列条件：

（一）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；（二）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；（三）与委托方事前签订委托代建合同；

（四）不以受托方的名义办理工程结算。

七、关于房地产开发企业收取的订金、意向金、诚意金等款项缴纳增值税问题房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项不同时符合下列条件的均属于预收款性质，应按规定预缴增值税：

（一）收取的款项金额不超过5万元（含5万元）；（二）收取的款项从收取之日起三个月内退还给购房人。

八、房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校其相应的进项税额能否抵扣？若将学校无偿移交给政府，是作为视同销售处理，还是做进项转出处理？

房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校其相应的进项税额可以抵扣。若将学校无偿移交给政府，不需要按视同销售计提销项税额，进项税额也不需转出。

九、关于农村集体(如村委会)出让土地所有权取得的补偿收入和农村以集体名义（如村委会）出租土地缴纳增值税问题《中华人民共和国宪法》第十条及《中华人民共和国土地法》第八条均规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”因此，农村集体（村委会）经政府相关部门审批出让农村集体土地而取得的土地补偿收入，按照土地所有者出让土地使用权免征增值税的规定执行。

农村以集体名义（如村委会）以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

十、关于2个以上自然人共同购买房产发票开具问题对于2个以上自然人共同购买房产时，发票购货方名称可以填写共有人姓名，纳税识别号一栏可以不填写，在备注栏填写共有人姓名、身份证件号码和房产地址等信息。

十一、关于房地产开发企业向被拆迁业主交付回迁房如何计税问题房地产开发企业以自己名义立项，开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的行为，按照《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条之规定，视同销售不动产征收增值税。区分以下两种情形：

（一）房地产开发企业在承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按下列方法和顺序确定：

1、按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。

2、按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。

（二）房地产开发企业在不承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按组成计税价格确定。组成计税价格公式为：

组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

成本利润率在国家税务总局未发布之前，暂按照《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发【2009】31号）中有关房地产开发企业视同销售成本利润率的相关规定，开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由各市国税局确定。

公式中成本不包含土地成本。

十二、关于一般纳税人跨地区提供建筑服务预缴税款问题一般纳税人跨地级行政区提供建筑服务的，应向建筑服务发生地主管税务机关提供该项目适用一般计税方法还是适用简易计税方法的证明（如：纳税人向建筑服务方开具的增值税发票）；无法提供证明的按照3%的预征率在建筑服务发生地预缴增值税。

十三、关于纳税人对安装运行后的电梯提供维护保养服务缴纳增值税问题纳税人对安装运行后的电梯提供的维护保养服务，按照“其他现代服务”缴纳增值税。

《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之六）》第六条关于纳税人提供的电梯保养服务征收增值税问题的规定废止。

十四、关于农业生产者将承包的土地出租给电信、电力等单位建设塔基、塔台等设施取得租金收入及青苗补偿收入缴纳增值税问题农业生产者将承包的土地出租给电信、电力等单位建设塔基、塔台等设施取得租金收入及青苗补偿收入，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。同时，农业生产者中的其他个人采用预收款形式取得的上述收入，可在预收款对应的出租期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

十五、一般纳税人对租入的不动产进行改建、修缮、装修，其进项税额是否需要分期抵扣？

一般纳税人对租入的不动产进行改建、修缮、装饰，取得的增值税进项税额可一次性全额扣除。

十六、关于金融机构自结息日起90天内发生的应收未收利息缴纳增值税问题按照《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）规定，证券公司、保险公司、金融租赁公司、证券基金管理公司、证券投资基金以及其他经人民银行、银监会、证监会、保监会批准成立且经营金融保险业务的机构发放贷款后,自结息日起90天内发生的应收未收利息按现行规定缴纳增值税，自结息日起90天后发生的应收未收利息暂不缴纳增值税，待实际收到利息时按规定缴纳增值税。

《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之五）》第五条关于金融机构自结息日起90天内发生的应收未收利息征收增值税问题的规定废止。

十七、关于餐饮业纳税人销售非现场消费的食品缴纳增值税问题按照《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）规定，提供餐饮服务的纳税人销售的外卖食品，按照“餐饮服务”缴纳增值税。以上“外卖食品”仅指提供餐饮服务的纳税人参与了生产、加工过程的食品。对于提供餐饮服务的纳税人将外购的酒水、农产品等货物，未进行后续加工而直接与外卖食品一同销售的，应根据该货物的适用税率，按照兼营的有关规定计算缴纳增值税。

《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之一）》第十七条酒店餐饮外卖和现场消费的政策适用问题以及《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之六）》第九条旅店业和饮食业纳税人销售非现场消费的食品征收增值税的规定废止。

十八、关于小规模纳税人提供人力资源外包服务计算缴纳增值税问题小规模纳税人提供人力资源外包服务，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。其销售额不包括受客户单位委托代为向客户单位员工发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金。

十九、关于纳税人在游览场所经营观光电梯，玻璃栈道取得收入缴纳增值税问题根据《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税【2016】140号）第十一条的规定，纳税人在游览场所经营观光电梯，玻璃栈道取得收入按照“文化体育服务”缴纳增值税。

二十、关于企业统一购买的工作服增值税进项税额抵扣问题企业根据其工作性质和特点，由企业统一制作并要求员工工作时统一着装所发生的工作服饰费用，取得增值税专用发票的可以按规定抵扣增值税进项税额。但是，由个人支付的工作服饰费用部分不得作为进项税额扣除。

二十一、关于母公司向金融机构借款分拨给子公司使用并向子公司收取利息行为是否适用统借统还业务问题财税【2016】36号文件规定，统借统还业务的主体是企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司。《企业集团登记管理暂行规定》（工商企字〔1998〕59号）规定，企业集团是指以资本为主要联结纽带的母子公司为主体，以集团章程为共同行为规范的母公司、子公司、参股公司及其他成员企业或机构共同组成的具有一定规模的企业法人联合体。企业集团经登记主管机关核准登记，发给《企业集团登记证》，该企业集团即告成立。

统借统还业务的主体为企业集团或者企业集团中的核心企业，且该企业集团应当按规定到主管工商行政管理部门办理《企业集团登记证》。因此，母公司向金融机构借款分拨给子公司使用并向子公司收取利息是否适用统借统还，应以其取得《企业集团登记证》为前提。

二十二、关于保险代理行业纳税人增值税纳税地点问题保险代理行业纳税人应当向其机构所在地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税。

按照《河北省国家税务局 河北省财政厅关于发布<跨地区经营总分机构增值税征收管理办法（试行）>的公告》（2012年第5号）和《河北省国家税务局河北省财政厅关于跨地区经营纳税人增值税征收管理有关事项的公告》（2015年第4号）规定要求，符合汇总纳税条件的可由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。

二十三、关于试点纳税人提供会务及相关服务是否分项目开具增值税专用发票问题《财政部国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）规定，宾馆、旅馆、旅社、度假村和其他经营性住宿场所提供会议场地及配套服务的活动，按照“会议展览服务”缴纳增值税。但是，该“配套服务”不包括餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务等。因此，试点纳税人提供会议场地及配套服务，且同时提供餐饮、娱乐等服务的，在开具增值税发票时需据实分项目开具。

二十四、关于纳税人提供代驾服务缴纳增值税问题纳税人提供代驾服务按照“其他生活服务”缴纳增值税。

二十五、关于劳务派遣服务选择差额缴纳增值税问题《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）规定，纳税人提供劳务派遣服务可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。试点纳税人选择差额纳税做如下要求：

（一）纳税人选择差额纳税应同时具备以下条件1、具备经营劳务派遣的资质。按照《劳务派遣行政许可实施办法》（人力资源和社会保障部令第19号）第六条规定，经营劳务派遣业务，应当向所在地有许可管辖权的人力资源社会保障行政部门依法申请行政许可。未经许可，任何单位和个人不得经营劳务派遣业务。

因此，纳税人需经其主管人力资源社会保障行政部门许可并取得《劳务派遣经营许可证》。

2、劳务派遣业务符合相关规定。《劳务派遣暂行规定》(人力资源和社会保障部令第22号)规定，提供劳务派遣服务需同时满足以下条件：

（1）劳务派遣单位应当依法与被派遣劳动者订立2年以上的固定期限书面劳动合同。

（2）劳务派遣单位应当依法与用工单位就派遣劳动者数量、劳动报酬、社会保险费数额等事项签订劳务派遣协议或合同。

（3）劳务派遣单位按照国家规定和劳务派遣协议约定，依法代用工单位支付被派遣劳动者的劳动报酬和相关待遇，为被派遣劳动者办理社会保险相关手续并缴纳社会保险费。

（二）差额纳税扣除凭证

1、通过银行等金融机构按月为被派遣劳动者支付工资及福利待遇的清单。

2、为被派遣劳动者缴纳社会保险费和住房公积金凭证的复印件及由纳税人加盖公章确认的注明缴纳人员、缴纳金额、缴纳期间的明细表。

（三）可否分项目选择全额或者差额纳税问题

纳税人提供劳务派遣服务，不允许按照不同的劳务派遣合同，一部分选择全额纳税，另一部分选择差额纳税。

（四）劳务分包不适用劳务派遣差额纳税问题

具有劳务派遣资质的企业，其承揽的业务凡是以提供的工作量、工程量与用工单位统一结算价款的，不适用劳务派遣差额缴纳增值税政策。

二十六、关于纳税人2016年5月1日前发生的营业税涉税业务补开发票问题纳税人2016年5月1日前发生的营业税涉税业务，需要补开发票的，按《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（2017年第11号）第七条规定办理。

《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之七）》第十一条关于纳税人查补营业税补开发票问题的规定废止。