转让房地产公司全部股权不能认定为变相转让土地使用权并据此认定股权转让合同无效

信息来源：中国法学专家网 | 责任编辑： | 发布时间：2017-07-07

一、基本案情

湖南金长润科技实业有限公司(以下简称金长润公司)、湖南兴嘉置业发展有限公司(以下简称兴嘉公司)与深圳泰邦地产有限公司(以下简称泰邦公司)、湖南兴荣投资有限公司(以下简称兴荣公司)及龚子鉴、彭勇登、深圳市合荣讯建筑材料有限公司(以下简称合荣讯公司)、青岛海尔地产集团有限公司(以下简称海尔地产公司)、福建省泉州市丰盛集团有限公司(以下简称丰盛集团公司)股权转让合同纠纷一案，本院于2012年12月24日作出（2012）民二终字第23号民事判决（以下简称23号判决），已经发生法律效力。金长润公司和兴嘉公司不服该判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

金长润公司和兴嘉公司申请再审称，23号判决认定事实不清、适用法律错误，应予撤销。（一）23号判决认定事实不清，导致合同效力认定错误。本案合同以股权转让的合法形式掩盖转让土地使用权的非法目的，依法应当认定为无效。（二）泰邦公司的一系列行为构成违约，23号判决不予认定系认定事实错误。本案合同并未约定泰邦公司以工程款支付比例作为支付股权转让款的条件。泰邦公司在股权转让后86天才告知金长润公司和兴嘉公司，属于没有及时履行告知义务，应承担违约责任。泰邦公司不返还《浅水湾项目配套学校建设协议》约定的150万元教育配套费违反合同约定。（三）23号判决将计算违约金的标准一部分从日千分之一降至银行同期同档贷款利率，一部分又降至日万分之一，还有一部分根本就没有计算违约金，明显违反本案有关违约金计算标准的约定，也不能弥补兴嘉公司、金长润公司因泰邦公司违约行为所遭受的实际损失，适用法律错误。

泰邦公司与兴荣公司没有提交书面意见。

本院经审查认为，金长润公司和兴嘉公司的申请再审事由不能成立。理由如下：

（一）本案合同约定的转让标的是股权，而不是土地使用权，转让合同应当认定有效。

本案中，通过2006年3月31日签订的《股权转让及合作协议》以及2006年7月5日签订的《湖南兴荣投资有限公司股东股份转让协议》，兴嘉公司和金长润公司将兴荣公司30％的股权转让给泰邦公司。其后，通过2010年1月31日签订的《股权内部转让合同书》及其《补充协议》及2010年2月1日签订的《湖南兴荣投资有限公司股东股份转让协议》，兴嘉公司和金长润公司将兴荣公司另外的70％的股权转让给泰邦公司。两次股权转让后，虽然泰邦公司受让了兴荣公司100％的股权，但因金长润公司、兴嘉公司、泰邦公司都不是浅水湾项目建设用地使用权的主体，浅水湾项目建设用地使用权并未因此发生流转，仍处于兴荣公司名下。泰邦公司持有兴荣公司100％的股权后，其与兴荣公司仍属两个相互独立的民事主体，不能以泰邦公司受让了兴荣公司100％的股权，就当然认定该股权转让行为实为建设用地使用权转让行为，进而以该行为目的非法为由，否定股权转让合同的效力。金长润公司、兴嘉公司关于本案合同系以股权转让的合法形式掩盖转让土地使用权的非法目的，依法应当认定无效的申请再审事由，没有事实和法律依据，应当不予支持。

（二）23号判决对申请再审所称的泰邦公司的违约行为不予认定并无不当。

首先，《股权转让内部合同书》中关于第三期股权转让款的支付约定为，怡和山庄施工方长沙园艺公司出函确认怡和山庄项目已付工程款不低于未来竣工总结算工程款的70％。该约定明确表明，只有已付工程款不低于未来竣工总结算工程款的70％时，泰邦公司才有义务支付第三期股权转让款。否则，可以拒绝支付。备案合同显示，怡和山庄项目工程的总造价为1.238867688亿元，长沙园艺公司2011年2月25日递交兴荣公司的函件载明其已经收到的工程款数额为7340万元。按此计算，该已支付数额只有不到总结算工程款的60%，没有达到总结算工程款总额的70％。既然70％的付款条件未成就，泰邦公司拒绝付款符合合同约定。金长润公司、兴嘉公司关于本案合同并未约定泰邦公司以工程款支付比例作为支付股权转让款条件的主张，不能成立。

其次，泰邦公司将其所持有的兴荣公司100％的股权转让给合荣讯公司后，于2011年2月21日向金长润公司、兴嘉公司寄送了通知文件。因股权转让合同并未明确约定泰邦公司履行告知义务的具体期限，合同约定的“及时”亦无确定的度量标准，泰邦公司于股权转让后第86天发出通知并不能认定为超出了及时告知的期限范围。金长润公司、兴嘉公司据此认为泰邦公司违约，依据不足。

第三，《股权内部转让合同书》第五条中约定，兴荣公司已支付的500万元教育配套费，如泰邦公司对外转让兴荣公司100％股权，泰邦公司从受让方实际回收了上述500万元，则泰邦公司应将其中的30％(即150万元)支付给金长润公司、兴嘉公司。根据查明的事实，泰邦公司与合荣讯公司签订的《股权转让协议书》未约定500万元教育配套费，金长润公司、兴嘉公司亦无其他证据证明泰邦公司收回了该项教育配套费。虽然，合荣讯公司又将股权转让给海尔公司和丰盛集团公司，但在双方股权转让合同中亦未约定由出让方收回上述500万元教育配套费。由于没有证据证明泰邦公司收回了该教育配套费，金长润公司、兴嘉公司要求泰邦公司支付150万元教育配套费的请求，缺乏事实依据。

（三）23号判决关于违约金的调整符合法律规定，并无不当。

本案中，一方面股权转让款的支付条件没有成就，泰邦公司拒绝支付该款项的行为不构成违约，当然也就不存在支付相关违约金的问题。另一方面，《股权转让内部合同书》第八条第8项约定，“各方迟延履行合同义务，每逾期一日，应当按照当期合同义务所对应的金额向守约方支付千分之五的滞纳金”。根据一般的理解，“滞纳金”通常是指迟延履行金钱债务的违约金。本案泰邦公司、兴荣公司应协助履行的是盖章、配合办理竣工验收手续等义务，这些并不属于金钱债务。无论是根据当事人合同条款的含义和目的，还是依据本案查明的事实，支付滞纳金的责任均不应适用于计算未履行配合义务的违约赔偿金。同时，金长润公司、兴嘉公司关于应以怡和山庄售房合同约定价款及发票款的总和为基数按日千分之五(约为贷款基准利率的30倍)的比例计算违约金的主张，不仅数额远远超出了二审中有证据支持的因未履行配合义务所造成的损失，而且也没有考虑到其自身在合同履行中的不当行为对扩大损失的不利影响。依照合同法第一百一十四条及本院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条关于调整违约金的规定，在违约金过分高于实际损失的情况下可以适当调整。本院二审综合考虑各种因素对本案违约金计算标准予以调整符合法律规定，并无不当。

综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：

驳回湖南金长润科技实业有限公司和湖南兴嘉置业发展有限公司的再审申请。

二、本案要旨

虽然公司的全部股权转让，但原属公司的建设用地使用权权属始终登记于公司名下，属于公司的资产，并未因股权转让而发生流转。因此，不能仅以受让了公司全部股权，而认定股权转让行为实为建设用地使用权转让行为。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条有关“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上”的规定，明确规范的是转让房地产的行为而非公司股权转让行为，本案合同约定标的物及实际转让的标的物并非房地产而均是公司股权，故关于应依据上述规定确认股权转合同条款无效的主张，法律依据不足。

最高人民法院认为，关于本案股权转让合同条款的效力问题，就本案各方当事人诉争的兴荣公司的股权，兴嘉公司等通过与泰邦公司于2006年3月31日签订的《股权转让及合作协议》，以及通过和金长润公司共同与泰邦公司于2006年7月5日签订的《湖南兴荣投资有限公司股东股份转让协议》将兴荣公司30%的股权转让给泰邦公司;其后，2010年1月31日兴嘉公司、金长润公司又通过与泰邦公司签订的《股权内部转让合同书》及其《补充协议》，以及2010年2月1日签订的《湖南兴荣投资有限公司股东股份转让协议》将兴荣公司70%的股权转让给泰邦公司。上述两次股权转让后，虽然金长润公司和兴嘉公司将兴荣公司的全部股权转让给了泰邦公司，但原属兴荣公司的浅水湾项目建设用地使用权权属始终登记于兴荣公司名下，属于兴荣公司的资产，并未因股权转让而发生流转。因此，不能仅以泰邦公司受让了兴荣公司全部股权，而认定该两次股权转让行为实为建设用地使用权转让行为。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条有关“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上”的规定，明确规范的是转让房地产的行为而非公司股权转让行为，本案合同约定标的物及实际转让的标的物并非房地产而均是公司股权，故金长润公司、兴嘉公司关于应依据上述规定确认本案股权转合同条款无效的主张，法律依据不足，本院不予支持。原审判决对本案合同效力认定正确，本院予以维持。因二公司所主张的合同条款无效的前提不成立，故其以合同条款无效为由提出的要求泰邦公司、合荣讯公司、海尔地产公司、丰盛集团公司向其返还股权或者折价赔偿损失的上诉请求亦不能成立，对其请求本院不予支持。因在前述两次股权转让中兴嘉公司均转让了其所持股份，故该公司有权一并请求人民法院确认两次转让行为的效力。该公司起诉时并未针对两次股权转让合同的全部当事人分别提起两个不同的合同效力确认之诉，故本案不涉及合并审理规则的适用，泰邦公司、兴荣公司关于两次股权转让合同不应合并审理的上诉理由，本院不予采信。金长润公司、兴嘉公司请求泰邦公司返还所受让兴荣公司100%的股权的诉讼请求，本院不予支持。